Penyewaan kantor atau ruang usaha sering kali dipandang sebagai transaksi komersial biasa yang berfokus pada kesepakatan harga, jangka waktu sewa, penyesuaian biaya layanan, hingga pembagian tanggung jawab pemeliharaan gedung. Perspektif tersebut wajar dalam ranah komersial, tetapi dalam konteks perizinan berusaha, pemilihan lokasi sewa memiliki implikasi yang jauh lebih strategis. Kelancaran proses perizinan, termasuk Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKKPR) dalam sistem OSS-RBA, sangat dipengaruhi oleh status legalitas tanah, kesesuaian peruntukan ruang, serta kelayakan bangunan yang disewa.
Undang-undang dan regulasi perizinan berbasis risiko mengharuskan kegiatan usaha dimulai dari kepastian lokasi yang sesuai dengan tata ruang. Kesesuaian ini merupakan prasyarat yang harus terpenuhi sebelum izin-izin berikutnya, seperti izin operasional dan teknis, dapat diproses. Pemilihan lokasi yang tidak sesuai atau tanpa pemeriksaan awal berpotensi menghambat proses bisnis sejak tahap awal, bahkan ketika seluruh dokumen badan usaha dan persyaratan administrasi telah disiapkan dengan benar.
Tujuan pemeriksaan dokumen bukan untuk mengambil alih kewenangan atau tanggung jawab pemberi sewa, melainkan untuk memastikan bahwa kegiatan usaha dapat berjalan dengan landasan legal yang stabil dalam jangka waktu sewa tersebut. Perusahaan berkepentingan untuk memastikan bahwa lokasi yang dipilih tidak menimbulkan hambatan administratif maupun risiko ketidakpastian yang dapat muncul di tengah periode sewa.
Status Hak atas Tanah dan Kondisi Legal Bangunan
Pemeriksaan pertama berkaitan dengan jenis hak atas tanah, misalnya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Pengelolaan (HPL), atau hak pengelolaan kawasan tertentu. Setiap jenis hak memiliki konsekuensi berbeda terhadap jangka waktu, perpanjangan, dan kewenangan penyewaan. Penting untuk memperhatikan masa berlaku hak atas tanah tersebut. Tanah dengan masa berlaku yang hampir habis tanpa indikasi proses perpanjangan menimbulkan potensi gangguan penggunaan ruang di tengah masa sewa. Kondisi tersebut dapat mengakibatkan penyewa terpaksa memindahkan kegiatan usaha sebelum masa sewa berakhir.
Penilaian juga perlu dilakukan untuk memastikan bahwa tanah dan bangunan tidak berada dalam sengketa, blokir, sita, atau klaim pihak lain. Penilaian ini dapat dilakukan melalui permintaan keterangan resmi, konfirmasi wajar dengan pengelola kawasan, atau tinjauan dokumen pendukung yang tersedia. Kejelasan status tanah dan bangunan adalah syarat dasar kelayakan penggunaan dan merupakan langkah pencegahan terhadap risiko hukum yang dapat muncul di tengah masa usaha.
Kesesuaian Zonasi Lokasi dengan Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang akan dijalankan harus sesuai dengan peruntukan ruang berdasarkan rencana tata ruang wilayah. Kesesuaian zonasi ini merupakan faktor penentu apakah pengajuan KKKPR dapat diproses secara otomatis dalam OSS-RBA. Jika zonasi tidak sesuai, proses akan dialihkan menjadi pengajuan PKKPR dengan penilaian substansial, yang memerlukan waktu lebih panjang dan berpotensi menunda kegiatan operasional.
Riwayat Kesesuaian Lokasi untuk Kegiatan yang Sejenis
Lokasi yang sebelumnya telah digunakan untuk kegiatan usaha dengan KBLI yang sama dan telah memiliki KKKPR membuka peluang untuk memanfaatkan mekanisme alih pemanfaatan tanpa penilaian sesuai PP No. 28 Tahun 2025. Mekanisme ini dapat mempercepat proses perizinan dan mengurangi potensi hambatan administratif. Riwayat ini patut dipastikan sejak awal negosiasi sewa.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Fungsi Bangunan
Bangunan harus memiliki PBG dengan fungsi yang sesuai dengan kegiatan yang akan dilakukan. Apabila fungsi bangunan dalam PBG tercatat sebagai perkantoran, sedangkan penyewa berencana melakukan kegiatan produksi, penyimpanan barang risiko tinggi, atau layanan yang memerlukan konstruksi khusus, perizinan operasional berpotensi tertunda. Kesesuaian fungsi bangunan adalah faktor fundamental bagi legalitas penggunaan.
Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
Keberadaan SLF menunjukkan bahwa bangunan memenuhi standar keselamatan struktur, utilitas, dan kelayakan penggunaan. Dokumen ini relevan terhadap tanggung jawab K3 pemberi kerja dan keamanan lingkungan kerja. Bangunan tanpa SLF menghadirkan risiko bagi keselamatan karyawan serta kepatuhan terhadap regulasi ketenagakerjaan dan perizinan teknis.
Konsekuensi Jika Pemeriksaan Tidak Dilakukan Sejak Awal
Gangguan di tengah masa sewa, seperti berakhirnya masa hak atas tanah atau penolakan izin karena fungsi bangunan tidak sesuai, dapat memaksa perusahaan memindahkan lokasi usaha. Perpindahan lokasi berarti mengajukan ulang KKKPR dan melakukan verifikasi ulang seluruh perizinan dalam OSS, termasuk izin operasional yang sudah terbit. Situasi ini berimplikasi pada gangguan operasional, jeda bisnis, pembengkakan biaya, dan risiko kontraktual dengan pihak terkait.
Penutup
Sewa kantor bukan sekadar perjanjian ruang, melainkan keputusan strategis yang menentukan kelancaran dan keberlanjutan operasional. Pemeriksaan legalitas tanah, kesesuaian zonasi, PBG, dan SLF sejak tahap awal memastikan bahwa kegiatan usaha dapat berjalan dengan kepastian hukum, keselamatan, dan efisiensi administrasi. Negosiasi sewa yang matang adalah negosiasi yang mempertimbangkan kelancaran perizinan sejak awal.
#OSS #KKKPR #PerizinanBerusaha #PP28Tahun2025 #HakAtasTanah #TataRuang #PBG #SLF #Compliance #LegalForNonLegal #BPLawyers #TanyaBuLita
