Dalam hal terjadi transaksi utang-piutang antara Perseroan dengan Kreditur, tidak jarang Kreditur meminta pembebanan Hak Tanggungan atas Perseroan yang berstatus HGB.
Pembebanan HT atas HGB ini dinilai dapat memberikan ketenangan kepada Kreditur mengingat aset berupa tanah tidak dapat hangus dan tidak dapat dipindahtangankan dengan mudah. Lebih lanjut, kedudukan dari Kreditur dengan jaminan HT dikategorikan sebagai Kreditur Separatis, yaitu Kreditur yang mendapatkan pembayaran terlebih dahulu atas utang Perseroan apabila terjadi gagal bayar.
Namun, perlu diperhatikan bahwa pembebanan HT terhadap HGB harus dilakukan dengan penuh kehati-hatian pula. Sebelum membebankan HGB dengan HT, Kreditur wajib terlebih dahulu melakukan pengecekan setidak-tidaknya atas hal berikut:
a) Penilaian HGB dan Total Utang
Hal-hal yang harus diperhatikan saat penilaian adalah:
(i) Nilai pasar dari Tanah HGB apabila dilelang, apakah perbandingan antara nilai tanah lebih kecil dari utang. Jangan sampai ternyata nilai HGB lebih kecil dari total utang, misal harga tanah ternyata taksirannya hanya Rp5Miliar, padalah utang, denda dll ternyata adalah Rp20Miliar.
(ii) Apakah sebelum pembebanan oleh Kreditur, telah ada Kreditur lain yang telah melakukan pembebanan HT atas objek tanah tersebut. Hal ini mengingat 1 objek tanah dapat dibebankan lebih dari 2 HT.
b) Keabsahan dan Status Sertipikat HGB
Kreditur wajib untuk melakukan pengecekan minimal atas hal-hal sebagai berikut:
(i) Pemegang sebenarnya atas Sertipikat tersebut, apakah milik Perseroan atau milik Pemegang Saham, atau pihak-pihak lain.
(ii) Sengketa yang menyertai Sertipikat HT, apakah terdapat sengketa baik didalam maupun diluar pengadilan.
(iii) Jangka waktu dari Sertipikat HGB, apakah jangka waktu pembayaran dan jatuh tempo melebihi dari masa kadaluarsa dari Hak Tanggungan?
Terkait dengan jangka waktu HGB, bagaimana bila ternyata HGB sudah hangus sebelum jatuh tempo-nya pembayaran utang oleh Perseroan?
Apabila HGB habis masa berlakunya, sedangkan masih tersisa utang yang harus dibayar oleh Perseroan, maka Hak Tanggungan dinyatakan gugur. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d UU Hak Tanggungan. Dampaknya bagi Kreditur adalah Debitur tidak lagi memiliki jaminan kebendaan, karena HGB telah kembali menjadi tanah negara.
Namun, perlu diperhatikan bahwa gugurnya HGB dan HT tidak menggugurkan kewajiban pembayaran utang dari Perseroan kepada Kreditur. Utang tetap wajib dilunasi dan apabila utang telah jatuh tempo dan Perseroan gagal bayar, maka berlaku ketentuan Jaminan Umum sesuai ketentuan Pasal 1131 KUHPerdata yang menyatakan bahwa seluruh harta benda dari si berutang menjadi jaminan bagi Kreditur, namun tidak memberikan hak untuk dibayar terlebih dahulu.
Demikian, semoga bermanfaat!
