“Bu Lita, tiga tahun lalu saya menyewa tanah. Namun, akhir tahun ini saya mendapat informasi bahwa tanah yang saya sewa akan digusur karena adanya proyek pemerintah. Dalam kondisi seperti ini, apakah saya bisa meminta ganti rugi kepada pemberi sewa?”

Pertanyaan ini muncul dalam salah satu sesi pendampingan perumusan kontrak sewa yang saya lakukan beberapa waktu lalu. Isu ini bukanlah hal yang jarang terjadi, khususnya di wilayah yang sedang berkembang atau menjadi lokasi proyek strategis pemerintah. Oleh karena itu, pertanyaan ini penting dibahas sebagai bagian dari mitigasi risiko hukum bagi penyewa, terutama dalam menghadapi kebijakan pemerintah yang dapat berdampak langsung pada keberlangsungan hubungan sewa di masa mendatang.

Penggusuran dalam Konteks Pengadaan Tanah

Pada umumnya, penggusuran oleh pemerintah tidak dilakukan secara sewenang-wenang, melainkan berada dalam kerangka Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum. Pengadaan tanah ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, sebagaimana telah diubah melalui Undang-Undang Cipta Kerja, serta peraturan pelaksananya, termasuk Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021.

Rezim pengadaan tanah merupakan rezim hukum publik, yang memberikan kewenangan kepada negara untuk mengambil tanah masyarakat demi kepentingan umum, dengan kewajiban memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak-pihak yang berhak. Karena bersifat khusus, mekanisme ganti kerugian dalam pengadaan tanah tidak mengikuti hubungan perdata biasa, termasuk hubungan sewa-menyewa.

Siapa yang Membayar Ganti Kerugian?

Dalam pengadaan tanah, pihak yang berkewajiban membayar ganti kerugian adalah pemerintah, bukan pemilik tanah. Ganti kerugian tersebut dibayarkan kepada “Pihak yang Berhak”, sebagaimana ditentukan dalam UU Pengadaan Tanah dan PP Pengadaan Tanah.

Dengan demikian, secara prinsip, penyewa tidak dapat meminta ganti rugi pengadaan tanah kepada pemberi sewa. Hal ini bukan karena penyewa tidak mengalami kerugian, melainkan karena pemilik tanah juga bukan pihak yang dibebani kewajiban hukum untuk membayar ganti kerugian pengadaan tanah. Kewajiban tersebut sepenuhnya berada pada pemerintah sebagai pihak yang melakukan pengadaan tanah.

Pemahaman ini penting agar penyewa tidak salah sasaran dalam menuntut hak, yang justru dapat menimbulkan konflik kontraktual baru dengan pemberi sewa.

Pembedaan Objek Ganti Kerugian

Meskipun demikian, pengadaan tanah tidak serta-merta hanya memperhitungkan tanah sebagai satu-satunya objek ganti kerugian. Objek ganti kerugian dalam pengadaan tanah harus dibedakan secara tegas, karena masing-masing objek dapat dimiliki oleh pihak yang berbeda.

Dalam pengadaan tanah:

• Pemilik tanah berhak menerima ganti kerugian atas hak atas tanahnya.

• Bangunan, tanaman, atau benda lain yang berada di atas tanah dinilai secara terpisah dan ganti kerugiannya diberikan kepada pihak yang dapat membuktikan kepemilikan yang sah.

Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 secara tegas mengakui bahwa pemilik bangunan termasuk dalam kategori Pihak yang Berhak, meskipun yang bersangkutan bukan pemegang hak atas tanah. Ketentuan ini memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak seperti penyewa yang telah membangun bangunan di atas tanah sewaan.

Kedudukan Penyewa yang Membangun Bangunan

Dengan mengacu pada ketentuan tersebut, maka kedudukan penyewa perlu dilihat dari fakta hukumnya. Apabila penyewa:

1. menyewa tanah secara sah berdasarkan perjanjian;

2. membangun bangunan dengan biaya sendiri; dan

3. menguasai bangunan tersebut dengan itikad baik;

maka bangunan tersebut secara hukum merupakan milik penyewa, bukan milik pemilik tanah. Dalam kondisi demikian, penyewa berhak memperoleh ganti kerugian atas bangunan tersebut langsung dari pemerintah, bukan dari pemberi sewa.

Artinya, meskipun hubungan sewa berakhir akibat pengadaan tanah, hak penyewa atas bangunan yang dibangunnya tidak serta-merta hilang dan tetap dilindungi dalam rezim pengadaan tanah.

Prinsip Keadilan Menurut Mahkamah Konstitusi

Pendekatan ini sejalan dengan prinsip yang ditegaskan oleh Mahkamah Konstitusi. Dalam Putusan MK Nomor 42/PUU-XII/2014, Mahkamah menegaskan bahwa ganti kerugian dalam pengadaan tanah harus bersifat layak dan adil, serta tidak boleh dimaknai secara sempit hanya sebagai penggantian nilai tanah.

Selain itu, dalam Putusan MK Nomor 50/PUU-X/2012, Mahkamah menegaskan bahwa pihak yang memiliki kepentingan hukum yang nyata atas objek yang terkena pengadaan tanah, termasuk bangunan, tidak boleh dikesampingkan hanya karena tidak memiliki hak atas tanah. Putusan-putusan ini memperkuat posisi penyewa yang dapat membuktikan kepemilikan bangunan secara sah.

Penyelesaian Sengketa dan Konsinyasi

Dalam praktik, tidak jarang terjadi sengketa, misalnya ketika pemilik tanah mengklaim bahwa bangunan di atas tanah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah. Dalam kondisi seperti ini, PP Pengadaan Tanah menyediakan mekanisme penitipan ganti kerugian (konsinyasi) di pengadilan negeri.

Melalui mekanisme ini, ganti kerugian tidak langsung dibayarkan kepada salah satu pihak, melainkan dititipkan terlebih dahulu sampai terdapat kepastian mengenai siapa yang berhak menerimanya. Mekanisme ini memberikan ruang bagi penyewa untuk membuktikan haknya atas bangunan melalui proses hukum yang tersedia.

Peran Kontrak Sewa sebagai Mitigasi Risiko

Di luar rezim pengadaan tanah, hubungan antara penyewa dan pemberi sewa tetap tunduk pada hukum perjanjian. Oleh karena itu, dari perspektif mitigasi risiko, sangat dimungkinkan dan bahkan dianjurkan untuk mengatur secara tegas dalam perjanjian sewa mengenai:

• pengakhiran sewa lebih awal akibat pengadaan tanah;

• kompensasi yang diberikan oleh pemberi sewa kepada penyewa; dan

• mekanisme penyelesaiannya.

Kompensasi semacam ini bukan ganti rugi pengadaan tanah, melainkan kompensasi kontraktual yang bersumber dari kesepakatan para pihak dan dibayarkan oleh pemberi sewa dari dana pribadinya.

Penutup

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi pengadaan tanah kepada pemberi sewa. Namun, penyewa dapat memperoleh ganti kerugian dari pemerintah sepanjang kerugian tersebut berkaitan dengan bangunan atau kepentingan lain yang secara hukum dimilikinya.

Di sisi lain, tidak terdapat larangan hukum untuk mengatur pemberian kompensasi dari pemberi sewa kepada penyewa dalam perjanjian sewa, sepanjang hal tersebut disepakati secara tegas oleh para pihak. Dengan pendekatan ini, kepentingan penyewa tetap terlindungi, baik dalam rezim hukum publik maupun dalam hubungan kontraktual privat.