“Bu Lita, 6 tahun lalu PT kami membeli tanah dari 1 orang yang mengatakan ia ahli waris Bapak A. Kami sudah bayar dan sudah balik nama, tapi tiba-tiba kemarin 3 ahli waris lainnya muncul dan mengatakan bahwa tanah tersebut merupakan warisan belum terbagi dan mereka tidak pernah menyetujui penjualan tanah tersebut. Sekarang, ahli waris yang tidak puas itu mengajukan gugatan ke PT kami, ini bagaimana ya Bu?”

Salah satu sengketa tanah yang marak terjadi adalah penjualan tanah yang oleh pihak yang tidak berhak, baik tidak berhak atas sebagian atau keseluruhan bidang tanah. Dalam kasus diatas, dapat kita lihat bahwa tanah yang diperjualbelikan adalah tanah boedel waris atau harta waris yang belum terbagi.

Oleh sebab itu, semestinya, penjualan tanah dilakukan atas persetujuan seluruh ahli waris tanpa terkecuali atau dilakukan setelah tanah tersebut dibagikan kepada seluruh ahli waris sesuai ketentuan hukum waris, baru kemudian jual beli dapat dilakukan. Dengan demikian, penjual dalam kasus diatas tidak memiliki hak menjual tanah dan oleh karenanya ahli waris lainnya berhak untuk mengajukan gugatan ke pengadilan. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 64 PP No.18/2021 yang mengatur bahwa pembatalan atas sertifikat tanah yang telah terbit lebih dari 6 tahun dilakukan melalui gugatan ke pengadilan.

Namun, bagaimana dengan nasib pembeli? Bukankah pembeli juga dirugikan apabila transaksi jual beli dan sertifikat dibatalkan? Apakah pembeli yang membeli dari penjual yang tidak sah boleh mempertahankan tanah-nya? 

Agar dapat menjawab pertanyaan tersebut, terlebih dahulu harus dipahami bahwa salah satu elemen pembentuk kontrak adalah adanya itikad baik dari para pihak didalamnya (Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata). Secara lebih detail Pasal 64 PP No. 18/2021 mengatur bahwa pembatalan sertifikat tanah dapat dilakukan apabila ternyata para pihak tidak memiliki itikad baik saat melakukan peralihan hak atas tanah.

Jika ternyata pembeli memiliki itikad baik, maka merujuk SEMA No.7/2012, pembeli dapat mempertahankan hak atas tanah, sedangkan pemilik asal yang tidak puas diperkenankan untuk mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual.

Lalu, apa sebenarnya yang dimaksud dengan pembeli beritikad baik?

Peraturan perundang-undangan tidak memberikan definisi secara spesifik. Namun, apabila merujuk SEMA No.4/2016, pembeli beritikad baik khusus transaksi tanah ialah yang memenuhi kriteria sebagai berikut;

Mengenai pengertian pembeli beriktikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a disempurnakan sebagai berikut:

Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:

a.  Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
– Pembelian tanah melalui pelelangan umum, atau 
– Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
– Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
– dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
– didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah
milik penjual.
– Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan
dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

– Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;

– Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;

– Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;

– Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat

Dengan demikian, apabila pembeli mendapatkan gugatan dari pihak ketiga atas tanah yang diperjualbelikan bukan oleh penjual yang berhak, maka pembeli hendaknya memastikan ia merupakan pembeli beritikad baik sesuai kriteria SEMA No.4/2016 agar dapat dilindungi oleh hukum dan mempertahankan hak-nya atas tanah.

Dasar Hukum;

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP No.18/2021)
3. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksaan Tugas Bagi Pengadilan (PP No.7/2012)
4. Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksaan Tugas Bagi Pengadilan (PP No.4/2016)